近期，南山区人民法院审理了多起物业服务合同纠纷案件，多名业主未按时缴纳物业费被诉至法院。经审理，这些业主以物业服务不达标，或对报修设备物业未维修等为由，均不同意缴纳物业费，故物业公司诉至法院。

    该案件的主审法官通过了解案情，倾听业主心声，分别采取了庭外和解以及判决的方式，审结了上述物业服务合同纠纷案件。

    以下几种情况可以拒交物业费：

    1、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

    2、物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

    这几个误区一定要避开！物业费不能拒交。

    1、未居住使用可拒交物业费，错！

    物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以，就算你买了房没有入住，同样不能拒交小区的物业费（物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外）。

    2、未签订物业合同可拒交物业费，错！

    根据《民法典》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

    3、原业主欠费可拒交物业费，错！

    根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

   法官提示

    业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

    法条链接

    《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

   《物业管理条例（2018年修订）》

   第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

    已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》

    第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。