执行工作是国家执行机关依照法定程序，运用国家强制力量迫使义务人履行生效法律文书确定的义务的行为。执行和审判既有区别又有关联。人民法院的执行活动不仅接受法律规范的调整，更体现出维护社会主义法制的尊严和保护当事人的合法权益，意义重大而深远。      《中人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，这对维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权起到了决定性的作用。其中，对物权的设立、变更、转让和消灭的规定，更加明确了财产取得的必要条件。

但随着物权法的实施，有关房屋产权纠纷的案件逐年增加，出现了许多新问题、疑难问题。例如案件执行中涉及到的标的物（房屋）是否善意取得问题以及如何适用物权法有关规定的问题等等，需要作出相应的解释以指导执行工作。下面就前面提到的具体问题谈谈自己的拙见。

物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的登记，最基本的效力表现为除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。即使当事人订立了合法有效的房屋买卖合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；未经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。那么，法院在执行过程中遇到被执行人的房屋已经转让他人但买卖双方尚未到不动产所在地的登记机构办理登记的情况该如何处理呢？最高人民法院在2010年11月18日发布了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，对如何审理房屋登记案件，正确适用有关法律规定起到了重要的指导作用。

这里要强调的是法院执行过程中如何界定该类房屋的可执行性，即什么情况下可以执行，什么情况下不能执行。执行过程中，作为执行标的一方的被执行人、尤其作为房屋买卖一方的买受人（案外人）对执行标的提出异议，法院该如何处理？对此，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条规定：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百零四条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

从执行行为上说，如果查明被执行人确有登记在其名下的房屋而无其它财产可供执行，那么法院依照民诉法第二百二十条有权查封该房屋产籍，该行为应该是合法的，对当事人的异议可以裁定驳回。当然，执行异议审查和复议期间不停止执行，除非被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的。

对案外人的异议该如何审查是关键，这决定着执行能否继续下去。案外人异议审查期间，案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封的，人民法院可以准许。许是对民诉法第二百零四条规定的“理由不成立的，裁定驳回”及“与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的理解有限或有失偏颇，本人倾向于“理由不成立，裁定驳回，继续执行”。缘何？其一，物权法第九条对物权的取得已经有了明确的规定，即依法登记才发生效力，不登记不发生效力，也就是说案外人没有取得该房屋的所有权；其二，尽管物权法第九条同时规定“法律另有规定的除外”涵盖了因继承或者受遗赠取得物权，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的------善意取得的，这些事由应该不在法院审查的“理由不成立”的范围内；其三，从我国目前的审判效率上看，拖沓的诉讼不仅浪费审判资源而且往往事与愿违；其四，个别被执行人为了转移财产、抗拒执行，甚至与案外人沆瀣一气制造影响公正的阴霾，真正损害了申请执行人的合法权益。虽然最高人民法院（关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释）第十六条规定了“因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产”，但其行为无异是对法律威严的挑战、戏弄甚至藐视。反过来说，人民法院这种对异议的审查也不过是走走过场，实在是多此一举。

随着执行工作的不断发展，执行过程中势必产生实际问题与法律规定存在差异的现象。坚持经济执行，最大限度降低执行成本；坚持高效执行，最快速度实现当事人的合法权益，不仅需要司法改革，更需要法律的日臻完善。